Пошаговая инструкция по покупке квартиры

Первичная или вторичная недвижимость

Риэлторы или самостоятельный поиск квартиры

Предварительный договор купли-продажи

Покупка квартиры - сложное и ответственное мероприятие. Особенно в условиях современного рынка недвижимости. Каждый этап этого процесса, изучая важные моменты и тонкости.

Первичная или вторичная недвижимость

Первый вопрос, где каждый человек должен найти новое жилье: что отдавать предпочтение - новостройке или вторичной недвижимости? Универсального решения здесь быть не может. Существует множество нюансов, которые имеют важное значение при выборе. Вот основные критерии в разрезе каждого варианта:

Ценовая политика. Не секрет, что стоимость квартиры в строящемся жилье зависит от степени ее готовности. Другими словами, чем меньше времени остается до сдачи объекта в эксплуатацию, тем выше на него цена. Что касается вторичного рынка, то здесь жилье с равными параметрами и находящееся в одном районе с первичной недвижимостью всегда будет на порядок дороже.
Особенности вступления в право собственности. При оформлении договора с долевым участием ждать возможности заселиться в новую квартиру придется от нескольких месяцев до нескольких лет. Все зависит от этапа, на котором была совершена покупка. Можно приобрести жилые метры, что называется, «на стадии котлована» или непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию. В любом случае какое-то время между заключением сделки и получением права собственности пройдет. Покупая вторичное жилье, новый владелец сразу получает ключи от квартиры.
Общая сумма вложений. Почти весь жилой фонд новостроек предоставляется владельцам «под черновую отделку», то есть внутренняя поверхность комнат — это голый бетон, требующий многократной обработки, выравнивания и покрытия отделочным материалом. Таким образом ремонт первичного жилья обойдется во много раз дороже, чем обустройство приобретения на вторичном рынке. Однако, если не учитывать затраты на отделку, то квартира в новостройке обходится гораздо дешевле.
Разнообразие вариантов. Рассматривая жилье на первичном рынке недвижимости важно помнить, что лучшие экземпляры приобретаются еще на стадии закладки фундамента. Как правило, к концу строительства остаются самые неликвидные варианты (более дорогие, имеющие неудобное расположение, неудачный вид из окна). Вторичный рынок в этом смысле намного удобнее. Здесь есть возможность изучить весь имеющийся ассортимент в любой момент времени.
Риски. Уровень рисков при покупке первичного жилья полностью определяется надежностью и честностью застройщика. Трудно заранее просчитать, насколько он окажется пунктуальным в соблюдении срока сдачи объекта в эксплуатацию или, как минимум, доведет ли данный проект до конца. Несмотря на то, что по закону фирма, нарушившая условия возведения жилого дома, должна выплатить штраф, довольно регулярно продолжают встречаться недобросовестные застройщики, от обмана которых, к сожалению, не застрахован ни один покупатель. Что касается рисков на вторичном рынке недвижимости, здесь все выглядит намного оптимистичнее. Они могут возникнуть в плане возможного аннулирования договора купли-продажи через суд. Но в данном случае каждый участник сделки обязуется вернуть все, что получил при ее заключении. Еще одно непредвиденное обстоятельство может возникнуть в результате появления третьего лица, имеющего право на приобретенную жилую собственность. Чтобы защититься от подобных неожиданностей, необходимо очень внимательно изучить историю квартиры перед ее покупкой.
Оформление прописки. Еще один важный момент — прописаться в квартире возможно лишь при наличии свидетельства о государственной регистрации прав собственности. Поэтому зарегистрироваться на квадратных метрах первичного жилья сразу после приобретения нельзя.
Получение дохода. Часто покупка жилья рассматривается как эффективный инструмент инвестирования. В этой связи стоит учитывать, что цена на квартиру в новостройке растет по мере продвижения строительства. Если вовремя воспользоваться таким способом вложения средств, то можно выручить около 30% прибыли. Однако по традиции большие инвестиционные возможности идут рука об руку с высокими рисками. Вторичное жилье часто используется для сдачи в аренду. Это тоже довольно прибыльный метод инвестирования в недвижимость, эффективность которого зависит от индивидуальных условий.
Оформление ипотеки. В последнее время банки ведут активную деятельность по кредитованию покупателей первичного жилья. Разработано множество специальных программ, отдельным категориям граждан предоставляются льготы и скидки при выборе квартиры в новостройке. Подобные привилегии создают дополнительную привлекательность этого варианта приобретения жилья.
Эффект новизны. Соблазн стать первым собственником новой жилой площади никто не отменял. Часто именно этот фактор выступает решающим в ходе выбора квартиры. К тому же новые коммуникационные и инженерные системы позволяют избежать лишних проблем, с которыми нередко сталкиваются жильцы старых домов.

Риэлторы или самостоятельный поиск квартиры

Второй важный вопрос, который предстоит решить будущим владельцам новой квартиры, - искать подходящий вариант самостоятельно или воспользоваться помощью агентства. Здесь, как и в предыдущем вопросе, все зависит от конкретной ситуации. Определяющие факторы также можно разделить на несколько категорий:

Финансы. Услуги риэлтора, особенно грамотного и квалифицированного, обходятся недешево. Каждая фирма разрабатывает свой порядок расчетов и тарифную систему, но чаще всего это определенный процент от заявленной стоимости недвижимости. Если у покупателя есть возможность взять на себя такие расходы, то будет разумно прибегнуть к помощи посредника.
Время. Этот ресурс, как известно, один из самых дорогих и ценных. Поэтому для его экономии можно обратиться в риэлторское агентство, которое подберет подходящие варианты, свяжется с продавцом, организует встречу и займется оформлением документов. В результате клиент становится обладателем новой квартиры почти без отрыва от основной деятельности.
Возможности. Данный фактор связан с предыдущими и заключается в географической удаленности от города или населенного пункта, в котором планируется приобретение жилой площади. В этой ситуации услуги специалиста, способного провести всю организационную и подготовительную работу без покупателя, будут незаменимы.

Таким образом, помощь риэлтора — важное звено в процессе поиска и оформления сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому не стоит сразу отбрасывать этот вариант, рассчитывая лишь на свои силы.

Все на просмотр квартиры

Следующий этап — самый волнующий и ожидаемый. Это осмотр квартиры. Что необходимо помнить, чтобы извлечь максимум пользы из данного процесса?

Назначить встречу на дневное время. Такой вариант может быть проблематичным, поскольку большинство продавцов днем находятся на работе. Однако легко найти решение, устраивающее обе стороны, например, запланировать просмотр в выходной день.
Не приходить одному. Конечно, приглашать компанию друзей из десяти человек не стоит. Но вот взять с собой нескольких компетентных родственников или просто знакомых надо обязательно. В идеале сопровождающий должен иметь недавний опыт покупки недвижимости, чтобы быть в курсе мелких деталей, на которые стоит обратить внимание. К тому же никогда не повредит взгляд со стороны, спокойный, рациональный и свободный от лишних эмоций.
Не ограничиваться просмотром самой квартиры. Будет разумно заглянуть к соседям, чтобы узнать их впечатление о проживании в интересующем доме. Также многое скажет состояние подъезда, лестничной площадки, придомовой территории. Важным источником дополнительной информации станут бабушки у подъезда. У них же можно поинтересоваться о репутации продавца квартиры, его честности и надежности.
Изучить инфраструктуру, доступность важных объектов: школы, детского сада, магазинов, поликлиник, остановок общественного транспорта. Кроме того, следует выяснить, насколько удобно добираться от нового предполагаемого места жительства до работы и какое количество времени это займет.
Отнестись ответственно к осмотру жилой площади. Здесь скромничать не стоит. Любая упущенная мелочь может привести к серьезным последствиям в будущем. Следует уделить внимание всем углам, трещинам и неровностям. Проверить водопровод, электричество, наличие счетчиков. Смело щелкаем выключатели, ощупываем стены и открываем краны. Каждая деталь имеет значение.

Проверка документов на квартиру

Проверка документации - самая важная часть процедуры с юридической точки зрения, да и просто в плане безопасности. Что проверяем в первую очередь?

Паспорт, а точнее страницу с информацией о детях. Наличие несовершеннолетних отпрысков должно сразу насторожить. В этом случае обязательно предоставляется разрешение из органов опеки. Иначе после оформления сделки может произойти нарушение их прав, что даст основание продавцу оспорить продажу квартиры в судебном порядке.
Документ, подтверждающий право собственности. Это основа основ. Именно он гарантирует, что лицо, представившееся владельцем жилой площади, таковым и является.
Если продавец — наследник предыдущего владельца, то обязательно предоставление документального доказательства о том, что со дня смерти прежнего хозяина прошло более шести месяцев, а сам новый собственник успел вступить в права наследования. Иначе сделка окажется недействительной.
Факт выписки из квартиры всех ранее зарегистрированных. Для его проверки лучше затребовать письменное подтверждение.
Архивные сведения об истории объекта недвижимости. Эта информация необходима для того, чтобы исключить наличие родственников, проходящих военную службу или пребывающих в местах лишения свободы. В противном случае они могут предъявить права на квартиру уже после оформления сделки и передачи денег продавцу.
Отсутствие обременения в виде ипотеки или ареста имущества. После приобретения жилой площади подобные обязательства возлагаются на нового владельца.

Предварительный договор купли-продажи

Как правило, для подтверждения намерений покупателя продавец требует внести авансовый платеж. Чаще всего такая процедура подкрепляется лишь честным словом принимающей стороны. При этом одна сторона обязуется в случае отмены соглашения вернуть уплаченную сумму, увеличенную в два раза, а другая — не предъявлять требований на возврат денег.

Такой порядок кажется оптимальным и правильным. Но с законодательной точки зрения он не имеет никаких гарантий. Лицо, получившее аванс, может расторгнуть сделку, оставив задаток себе, и никакой ответственности при этом не понесет.

Поэтому на данном этапе целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи. Документ оформляется у нотариуса в присутствии обоих участников. В нем указаны ответственности каждой стороны, сумма сделки, величина аванса, выбранный порядок расчета.

Основная сделка купли-продажи

Вот и пройдены подготовительные этапы. Остается самый ответственный момент — непосредственное оформление сделки. Для этого понадобятся:

• договор купли-продажи;
• паспорта всех участвующих лиц;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт помещения;
• выписка из домовой книги;
• выписка из лицевого счета.

Договор можно составить с участием нотариуса или в произвольной письменной форме по обоюдному согласию сторон.

Способ расчета не регламентирован законодательством. Поэтому варианты здесь могут быть разные. Чаще всего предпочтение отдается депозитной банковской ячейке, куда помещается сумма сделки. Аренда ячейки составляет полтора месяца. В этот период покупатель не имеет право доступа к деньгам, исключая два последних дня. Продающая сторона может забрать средства в любой момент, но лишь после предъявления документа, свидетельствующего об окончании сделки (зарегистрированный договор купли-продажи). Если наличный расчет не устраивает одного из участников, деньги передаются с помощью банковского перевода.

Завершающий этап — составление передаточного акта, согласно которому вся ответственность за жилое помещение перекладывается на нового владельца.

Если следовать данной пошаговой инструкции, то покупка новой квартиры уже не кажется такой сложной и трудоемким процессом. Главное, чтобы все были уверенными в последовательных шагами.

Список комментариев пуст

Оставьте свой комментарий