Как снять коммерческую недвижимость

Сфера бизнеса и особенности аренды

Как осуществить поиск коммерческой недвижимости

Стоит ли обращаться к риэлторам

Краткосрочная сдача

Долгосрочная сдача в аренду

Субаренда

На что именно обратить внимание 

Оформление документов

Как правильно составить договор

Большую роль в развитии определенного вида бизнеса играет правильный выбор торгового, складского или иного помещения. А так как приобретение специального помещения для коммерции не каждому бизнесмену по карману, перед ним встает вопрос: как снять коммерческую недвижимость для развития своего бизнеса.

К коммерческой недвижимости относятся земельные наделы, здания, помещения и сооружения, используемые с целью коммерческой деятельности, с помощью которой будет извлекаться постоянная прибыль или пассивный прирост капитала, получаемого от их аренды либо иной инвестиционной деятельности.

 

Сфера бизнеса и особенности аренды
Чтобы правильно выбрать помещение для бизнеса нужно заранее продумать, каким оно должно быть, чтобы соответствовать потребностям бизнеса. Остальные факторы выбора простые – это местоположение помещения, его размер, коммуникации, транспортная развязка и расходы на содержание.

Для каждой сферы коммерческой деятельности существуют свои требования. Например, для торговли нужно выбирать многолюдные места, где постоянный поток людей. Также важно учесть наличие удобного подъезда транспорта, места разгрузки и парковки автомобилей покупателей. А относительно помещения, опытные бизнесмены советуют арендовать объемные помещения с возможностью разработки собственной планировки торгового зала соответствующей индивидуальному стилю компании.

Для офиса, чтобы к нему можно было легко добраться, хорошим местом будет наличие рядом удобной транспортной развязки. Кроме этого, лучшим вариантом выбора будет аренда помещения под офис в крупном бизнес-центре, где уже сделан ремонт, подведен интернет и все нужные для работы коммутационные сети.

Для больших промышленных складских помещений лучшим местом будет окраина города с рядом проходящей федеральной трассой. При этом они должны быть оборудованы электричеством, надежной охранной системой, пожарной сигнализацией и иметь прочие, необходимые для успешной работы, условия.

Также важным условием для снятия складских помещений в аренду будет возможность использовать для своих нужд участки земли, на которых они располагаются.

 

Как осуществить поиск коммерческой недвижимости
Арендаторам самим приходится искать сдаваемую в аренду коммерческую недвижимость. Для этого они, в поисках арендодателей подают в интернет и различные СМИ специальные объявления. Кроме этого, информацию, где предлагается аренда помещения без посредников можно найти:

1. На федеральных и региональных досках объявлений в интернете.

2. В газетах. Это практически уже устаревший вариант, но с учётом того, что сегодня еще не все могут пользоваться интернетом, данный вид информации пока остается актуальным.

3. В различных сообществах и группах социальных сетей. Этот вид информации развивается с большой скоростью.

4. Через риэлторов. Сегодня существует множество различных организаций и отдельных людей, занимающихся посредничеством в сфере аренды и продажи коммерческой недвижимости.

 

Стоит ли обращаться к риэлторам
Этот вопрос волнует многих людей, впервые решивших выбрать помещение под какую-либо коммерческую деятельность. Риэлтор – это человек, хорошо разбирающийся во всех юридических тонкостях аренды коммерческой недвижимости. Он найдет и поможет выбрать из множества предложений единственно правильный, без рисков, выгодный для своего клиента вариант аренды недвижимости, для любой коммерческой деятельности.

 

Виды и преимущества коммерческой недвижимости
Коммерческую недвижимость, в зависимости от длительности арендного срока, можно классифицировать по нескольким направлениям – это долгосрочная или краткосрочная аренда. Существует еще отдельная категория под названием субаренда, при которой задействованы три договорные стороны.

 

Краткосрочная сдача
Аренда недвижимости заключается на срок не более одного года. Ее особенностью является возможность не проходить регистрацию в определенных контролирующих органах. Обычно она оформляется на одиннадцать месяцев, при этом, если одна из сторон не проявляет инициативы к расторжению договора, аренда помещения, офиса или здания автоматически продлевается на такой же срок.

 

Долгосрочная сдача в аренду
Долгосрочной сдачей называется передача коммерческой недвижимости в аренду второму лицу на срок больше 12 месяцев. При этом в составленном договоре должна быть указана сумма аренды, а также конкретный срок ее начала и окончания. Кроме этого, договор обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах.

 

Субаренда
Это передача арендованной недвижимости или ее части в аренду какому-либо третьему лицу. То есть, арендатор получает у собственника временное право на пользование взятого у него взаймы недвижимого имущества и передает его третьему лицу в пользование, то есть субарендатору.

Для последнего участника такой договор в принципе не выгоден, потому, что он полностью зависим от владельца имущества и арендатора. В случае, когда они решат расторгнуть договор между собою, субарендатор теряет возможность использовать недвижимость для своих коммерческих целей.

 

На что именно обратить внимание
Чтобы грамотно выбрать помещение под бизнес требуется учитывать буквально все, что должно соответствовать технологии ведения ваших коммерческих планов. Это в первую очередь: техническое состояние помещения, полезная площадь, наличие всех коммуникаций, соответствие требуемым санитарным нормам и его функциональные возможности.

 

Эксперты рекомендуют обратить особое внимание при выборе коммерческой недвижимости на пять пунктов, которые в будущем могут вызвать некоторые проблемы с эксплуатацией снятого в аренду объекта:

1. Оценить мощность электрического снабжения объекта. Это особенно важно, если бизнес будет связан с использованием крупного электрооборудования (электропечей, станков, холодильников и пр.). Обязательно обратить внимание на качество электропроводки и силовых кабелей.

2. Внимательно изучить погрузочно-разгрузочную зону. Она должна быть удобной, особенно для выгрузки товаров в хрупкой упаковке, если аренда здания осуществляется владельцем продуктового магазина, кафе или ресторана.

Очень важно, чтобы зона погрузки и разгрузки не находилась во внутреннем дворе жилого дома и не выходила на проезжую часть. В этих случаях могут возникать конфликты с жителями дома или поступать жалобы от автомобилистов.

3. Обратить особое внимание на вентиляцию. Если сдача коммерческой недвижимости рассчитана под ресторан, кафе, продуктовый магазин или пекарню, нужно обязательно проверить наличие мощных вентиляционных систем, их работу, а также исправность вытяжек. Без этого работа данных объектов практически будет невозможной.

По нормативам все продукты питания должны храниться в строго определенных условиях. При этом продавцов, а особенно посетителей, не должен беспокоить какой-либо посторонний запах. Кроме этого, без хорошо налаженной вентиляционной системы санитарные службы не дадут использовать данный объект для предприятия, связанного с пищевыми продуктами.

4. Особо внимательно следует изучить условия договора. Например, договорная аренда офиса без посредников не предусматривает наличие третьей договаривающей стороны. Но недобросовестный арендодатель может скрыть от вас, наличие третьего лица и подсунуть вам фактически договор субаренды. Поэтому, перед тем как поставить свою подпись в документе следует внимательно с ним ознакомиться.

 

Также в договоре должны быть четко обозначены все условия аренды и обязательно указаны следующие, важные для арендатора пункты:

• Стоимость, способ оплаты и сроки аренды.
• Если арендуемая недвижимость снимается с установленным оборудованием, должна быть подробная опись оборудования с учетом его состояния (рабочее или нерабочее).
• Оговорена ответственность сторон в случае нарушения договора.
• Описаны условия, при которых договор может быть расторгнут.

Кроме этого, обычно все коммунальные платежи, содержание охранной и противопожарной сигнализации, а также вывоз мусора и содержание территории берет на себя арендатор. Если договор оформляется, например, как сдача офиса или иного коммерческого помещения, арендатор может взять на себя косметический ремонт внутренней части помещений. Арендодатель оплачивает замену электропроводки, различных инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования при их выходе из строя. Кроме этого, он же при необходимости делает капитальный ремонт.

5. Не подписывать договор, если арендодателем не предоставлен документ на право собственности сдаваемого в аренду объекта. Кроме этого желательно проверить и документы купли-продажи данной недвижимости, а так же выписку из Гос/реестра удостоверяющей право владения данной недвижимостью.

Если удостоверяющих документов на право владения арендодатель не может предъявить, лучше от договора отказаться. В ином случае может объявиться настоящий владелец арендуемого объекта и предъявить соответствующие полномочия.

Кроме всего этого, перед подписанием следует убедиться, что снимаемая в аренду недвижимость не заложена в залог, арестована за долги хозяина и на ней нет каких-либо иных ограничений.

Важно! Если человек, желающий снять коммерческую недвижимость, не разбирается в тонкостях жилищного права, то при аренде помещений для коммерции ему лучше обратиться к специалисту. Кроме этого, он может выяснить все волнующие его правовые вопросы на специальных тематических сайтах.

 

Оформление документов
Если принято решение об аренде какой-либо коммерческой недвижимости, следует запросить у арендодателя правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт объекта и свидетельство права на собственность). Затем совместно с ним подготовить проект договора.

 

При этом арендодатель, если это физическое лицо, дополнительно должен предоставить:

1. Личный паспорт.
2. Заверенное нотариусом согласие супруги (а) на сдачу в аренду объекта (при условии, что недвижимость была приобретена совместно).

 

Юридическое лицо должно предоставить:

1. Устав компании или сообщества.
2. Свидетельство, удостоверяющее регистрацию юридического лица.
3. Свидетельство, подтверждающее, что недвижимость внесена в кадастровый учет.
4. Выписка ЕГРЮЛ и пакет документов, подтверждающих полномочие руководителя сообщества, включая заверенное нотариусом согласие учредителей этого сообщества на сдачу в аренду помещения для бизнеса.

Особо важным звеном сделки является предоставление технической документации снимаемого для коммерческих целей объекта (определение соответствия его планировки).

 

Как правильно составить договор
При составлении договора аренды следует обратить внимание на его грамотное описание (точное указание адреса, тех. характеристики должны соответствовать действительности, и указаны документы подтверждающие право собственности арендодателя).

 

Также в договоре должна быть четко указана плата за аренду, которая состоит из двух пунктов:

1. Постоянная часть оплаты (например, аренда офиса).
2. Переменная оплата (за коммунальные услуги).

Чтобы избежать риска необоснованного увеличения арендной платы, в договоре должен быть прописан допустимый процент повышения оплаты и порядок ее изменения.

В долгосрочном договоре должны быть обязательно отмечены последствия улучшений арендуемых помещений, произведенных арендатором. Должно быть четко прописано, остаются ли они владельцу или должны быть демонтированы, а помещение приведено в первоначальный вид.

Если планируются расходы собственных средств на ремонт снимаемой недвижимости, следует постараться вписать в договор штрафные санкции, которые должны возместить убытки в случае, если владелец решит досрочно расторгнуть договор. Там же следует отметить за какой примерно срок вы должны получить уведомление о предстоящем расторжении договора.